6 ting at overveje ved forældrekøb

Det er de seneste år blevet mere og mere almindeligt, at forældre køber en bolig til deres børn. Det kan hurtigt blive dyrt at være en ung studerende, som gerne vil flytte hjemmefra, hvis det skal ske i en af landets storbyer. I de populære studiebyer er der oftest lange ventelister og priserne er høje, specielt for en studerende på udeboende SU. Der er derfor flere og flere forældre, som vælger at hjælpe deres børn med at komme ind på boligmarkedet og du kan i dette blogindlæg læse mere om, hvad der er vigtigt at overveje inden du laver et forældrekøb.

Andel vs. ejer: Hvor skal du investere dit forældrekøb?

Når du skal foretage et forældrekøb, vil den første overvejelse typisk falde på, om det skal være en andelslejlighed eller en ejerlejlighed. Der er fordele og ulemper ved begge typer og vi har samlet nogle af dem til dig nedenfor, så du kan blive klædt på til at træffe en beslutning.

Ejerlejlighed

Med en ejerlejlighed har du mere råderet over ejendommen end du har ved en andelslejlighed. Du har nemlig mere kontrol over, hvad der skal ske med boligen og dit lån.

Når du køber en ejerlejlighed, har du derudover også mulighed for at optage et lån hos realkreditinstituttet, som er billigere end et banklån. Med et realkreditlån kan du låne 80% af købesummen hos realkreditinstituttet.

Finansieringen af dit lån ved en ejerlejlighed:

• Du skal selv lægge en udbetaling på 5%
• 80% af købesummen kan du låne som et realkreditlån.
• 15% af købesummen kan du låne som banklån.

Skal du have hjælp til dit forældrekøb?

Ring til os på 70 26 81 09 og lade os tage en gratis og uforpligtende snak om, hvad der giver bedst mening for jer.

Fordelen ved en ejerlejlighed er altså, at du kan få et billigere boliglån fordi du har mulighed for optage et realkreditlån. Der følger dog også flere udgifter med købet f.eks.:

• Boliglån
• Vedligeholdelse
• Forsikringer
• Uforudsete udgifter

En anden væsentlig fordel ved en ejerlejlighed er, at du er i fuld kontrol over de valg, der bliver taget i forhold til både boligen, men også dit lån.

Ulempen ved en ejerlejlighed er, at du kan miste penge på dit køb, hvis boligmarkedet lige pludselig vender og priserne falder. På den anden side er fordelen, at du kan omlægge dit lån, så du potentielt kan opnå bedre renter og kursgevinster.

Andelslejlighed

Når du køber en andelsbolig, så køber du dig ind i et fællesskab, der ejer lejlighedskomplekset. Du køber derfor brugsrettigheden til en af andelsforeningens boliger.

Historisk set har lånet på en andelsbolig været dyrere end ved en ejerbolig, fordi man ikke har mulighed for at optage et realkreditlån. Ved banklånet har du heller ikke mulighed for at omlægge dit lån i takt med renternes udsving på markedet. Du går derfor glip af potentielle kursgevinster og lavere rente, når du køber en andelslejlighed.

Finansieringen af dit lån ved en andelslejlighed:

• Du skal selv lægge en udbetaling på min. 5%
• Du kan låne 15% i banken.
• Andelsboligforeningen har lånt de resterende 80% i realkreditforeningen.

Lånesammensætningen er altså den samme som ved ejerboligen. Forskellen er bare, at det er realkreditinstituttet, som sidder på realkreditlånet på både godt og ondt.

Fordelen ved at vælge en andelslejlighed er dog, at kvadratmeterprisen typisk vil være lavere end kvadratmeterprisen for en ejerbolig. En andelslejlighed kan derfor være mere prisvenlig. Andelsboligens kvadratmeterpris er lavere, fordi du ikke ejer hele grunden, men blot har købt dig ind i andelsforeningen.

Ulempen ved en andelslejlighed er, at du ikke ejer hele boligen og dermed heller ikke hele lånet, så du har stort set ingen kontrol over dit realkreditlån. Det betyder, at du kan risikere, at foreningen tager valg som går imod dine interesser. Du har derudover heller ikke mulighed for at få de potentielle gevinster, der er ved at omlægge sit lån.

En andelslejlighed er – set fra et investeringsperspektiv – ikke en lige så god beslutning som en ejerbolig. Det er også vigtigt at nævne, at du med en andelslejlighed mister kontrol over ejendommen, fordi alle større beslutninger skal tages i fællesskab.

En ejerlejlighed vil som udgangspunkt være den bedste investering, hvis din økonomi tillader det. Der er nemlig flere fordele at hente ved en ejerlejlighed end ved en andelsbolig. Hvis din økonomi kun tillader en andelsbolig, kan dette dog også være en fin mulighed for forældrekøb – man kan bare ikke opnå lige så mange gevinster som ved en ejerlejlighed.

Tidhorisont for dit forældrekøb

At købe fast ejendom har som regel været en god måde at investere sine penge på.

Hvis du har planer om at beholde ejendommen i længere tid, vil det være den bedste investering. Investeringen bliver nemlig sikrere jo længere tid, du har boligen. Derudover vil investeringen også typisk vokse jo længere tid, du har den.

Det vil som udgangspunkt være bedst, hvis du som minimum beholder din ejendom i 5 år. De 5 år vil typisk blive opfyldt, hvis du har et barn, som tager en lang videregående uddannelse.

Hvor skal jeg købe mit forældrekøb?

Når du skal investere i en bolig, er geografi en væsentlig faktor at kigge på. Det vil investeringsmæssigt give bedst mening for dig at lave et forældrekøb i storbyer som: København, Odense og Aarhus. Det skyldes, at prisudviklingen er bedre i de større byer end i de mindre. Dette gælder både for andelslejligheder og ejerlejligheder.

Det er vigtigt, at du overvejer om din økonomi kan bære at investere i en storby. Hvis din økonomi ikke er stærk nok til at investere i en storby, så kan du rykke lidt udenfor byen og stadig få en fin investering.

Som udgangspunkt er det dog bedre jo tættere på byen, du kan komme.

Vær opmærksom på de nye boligskatteregler

I forbindelse med de nye boligskatteregler, som trådte i kraft 1. januar 2024, er der kommet nye boligvurderinger. For de fleste boliger betyder det, at de har fået en højere vurdering end tidligere. Den højere vurdering påvirker dit forældrekøb på den måde, at hvis du en dag vil sælge din lejlighed til dit barn, så er vilkårene for salget ikke lige så gode som de før har været.

Det har førhen været muligt at sælge sin bolig til sit barn med en afvigelse på 15% fra vurderingen. Det har nu ændret sig til at være en afvigelse på 20%. Det er stadig en fin besparelse, men til gengæld er vurderingen blevet højere og derfor skal dit barn betale mere for at købe end før årsskiftet.

Eksempel på de nye boligskatteregler

Iben og Frank har købt en lejlighed til deres søn Magnus. Magnus er lige blevet færdiguddannet og vil gerne købe lejligheden af sine forældre, men spørgsmålet er, hvor meget han kan købe den for? – Iben og Frank vil selvfølgelig gerne sælge den så billigt som muligt, så Magnus kan få en god start på voksenlivet.

Vi kan i eksempel 1 se, at Magnus ender med at købe lejligheden for 1,7 millioner kr. og skal derfor betale 300.000 kr. mindre end vurderingsprisen.

Eksemplerne viser altså, at selvom der er kommet en større rabat for Magnus, så betyder de hævede boligvurderinger, at Magnus skal betale mere for den samme lejlighed.

Har dit barn råd til at bo i dit forældrekøb?

Én ting er, at du som forælder har råd til at lave et forældrekøb til dit barn, men hvis dit barn ikke har råd til at bo i lejligheden, er du lige vidt. Det kan derfor være en god ide at overveje følgende:

• Hvordan skal du fastsætte huslejen?
• Hvordan ser dit barns økonomiske situation ud?
• Skal dit barn bo alene eller sammen med en bofælle?

Fastsættelse af husleje

Du skal som udlejer betale skat af dine lejeindtægter. Denne skat bliver bestemt ud fra, hvad markedsværdien er på huslejen for lignende lejemål. Du kan altså sagtens vælge, at dit barn kun skal betale 4.000 kr. i husleje, men hvis markedslejen for lignende type lejemål er på 9.000 kr. så er det dét du skal betale skat af.

Dit barns økonomi

Inden du laver et forældrekøb kan det være en god ide, at du sætter dig ned med dit barn og får et overblik over deres økonomiske situation. Hvis dit barn studerer, kan han/hun søge om at få SU. Når de så flytter hjemmefra vil de få udbetalt et højere beløb, da de kan få udeboende SU.

SU'en kan være en god hjælp i ens økonomi, når man som studerende skal flytte hjemmefra. Det er dog ikke den eneste hjælp. Når dit barn lejer sig ind i jeres forældrekøb, kan han/hun nemlig søge om boligstøtte. Boligstøtte er skattefrit og er et tilskud til dit barns husleje.

Skal dit barn have en bofælle?

En anden ting, der kan være vigtig at vende med sit barn er, hvorvidt de skal bo alene eller gerne vil flytte sammen med en bofælle.

At have en bofælle kan være en god økonomisk beslutning, da man har en at splitte huslejen med. Det man skal være opmærksom på er, at det som udgangspunkt vil være dit barn, der har ret til at blive boende i lejligheden – skulle der opstå problemer. Det vil nemlig være dit barn, som står på lejekontrakten.

Har dit barn boet sammen med sin bofælle i 2 år, er der dog andre regler. Efter de 2 år har begge parter nemlig lige meget ret til at bo i lejligheden – medmindre andet er aftalt. Det er derfor vigtigt at lave en skriftlig aftale, hvori det tydeliggøres, at det under hele lejemålets varighed er dit barn, der har ret til at blive i lejligheden.

Hvad indebærer det at være udlejer?

Når du laver et forældrekøb og udlejer lejligheden til dit barn, så er det dig, som bliver deres udlejer. Man har som udlejer nogle udgifter, der følger med. Derudover er der også nogle regler, som man skal være opmærksom på.

Udgifter

Når man udlejer sin lejlighed er der nogle udgifter, der følger med. Udgifterne svarer i grove træk til at være det samme som hvis du selv boede i lejligheden. Det vil altså være dig som udlejer, der står for lejlighedens vedligehold. Det er selvfølgelig også dig som udlejer, der står for at betale af på boliglånet.

Når du køber en lejlighed til dit barn, bliver du betragtet som selvstændig erhvervsdrivende. Når man er selvstændig erhvervsdrivende følger der nogle skattemæssige regler, som er vigtige, at du sætter dig ind i. Som tidligere nævnt er det f.eks. lovpligtigt, at man som udlejer betaler skat af den husleje du modtager. Hvis du derimod udlejer en andelsbolig, vil du normalt ikke blive opfattet som selvstændig erhvervsdrivende og der vil derfor være nogle andre regler end ved en ejerbolig.

Regler for udlejning

Der er mange ting, man skal sætte sig ind i når man skal til at agere udlejer. Det er derfor en god ide, at du prøver at sætte dig ind i, hvad det indebærer. Det kan du bl.a. gøre ved at kigge lidt på lejeloven og hvad den skriver.

Derudover kan der i nogle lejlighedskomplekser være servitutter. Servitutter kan mindske den råderet du har over fast ejendom. Det kan være, at servitutten for lejlighedskomplekset skriver, at du ikke må leje boligen ud til andre - og derved heller ikke dit barn.